黄果树萨维尔国际温泉养生谷项目（一期）

情况介绍

一、项目概况 

（一）项目公司股权结构

贵州地矿地热投资有限公司是西南能矿集团公司全资企业贵州能矿地热投资股份有限公司控股子公司，集团三级子公司。

西南能矿集团公司

西南能矿集团由省国资委、省地矿局、省煤田地质局、省有色金属局、贵州产业投资（集团）有限责任公司和贵州盘江投资控股（集团）有限责任公司发起成立。2012年9月，由省国土厅、省地矿局、省煤田地质局、省有色地勘局等单位组织抽调人员完成筹备和正式成立等工作。

西南能矿集团的组建是贵州省委、省政府贯彻落实国发2号文件，科学发展，后发赶超，推进全省资源配置体制改革，增强政府对矿产资源的调控能力，发挥市场对配置资源的基本功能，培育大型优强矿业企业，加快资源优势向经济优势转化，促进矿产资源产业一体化发展而打造的全省的矿产资源投融资平台，是省管大(一)型国有企业，旗下有10家全资、控股和参股子公司，注册资本为41.85亿元人民币，目前拥有各类矿权148个。

西南能矿集团的战略定位是“贵州省矿产资源整合开发的重要主体及投融资的重要平台，积极引进战略投资者，打造矿产资源探、采、选、冶及精深加工的龙头企业”。为贵州矿业经济又好又快、更好更快发展发挥重要作用。

截止当前，地矿地热公司股东持股数量及比例为：

贵州能矿地热投资股份有限公司5145.99万股，占股比39.5845%（实际控股）；

中国农发重点建设基金有限公司4375万股，占股比33.6538%（名股实债，此部分债务至2025年到期，每年需偿还/回购875万元，年化利率1.2%）；

贵州省地矿局10家地勘单位合计2672.95万股，占股比合计为20.5612%，具体如下：

贵州省地矿局112地质大队794.68万股，占股比6.1129%；

贵州地矿集团有限公司353.21万股，占股比2.7170%；

贵州省地矿局105地质大队220.74万股，占股比1.6980%；

贵州省地矿局111地质大队220.74万股，占股比1.6980%；

贵州省地矿局113地质大队220.74万股，占股比1.6980%；

贵州省地矿局117地质大队244.75万股，占股比1.8827%；

贵州省地矿局测绘院220.74万股，占股比1.6980%；

贵州省地矿局114地质大队176.58万股，占股比1.3583%；

贵州省地矿局102地质大队132.45万股，占股比1.0188%；

贵州省地矿局区域地质调查院88.32万股，占股比0.6794%。

贵阳万宜投资有限公司806.06万股（2018年1月股权受让1746.46万元），占股比6.2005%；

（二）项目整体概况

项目于2015年4月29日经集团公司批准，于2015年5月18日取得政府立项批复，于2016年1月10日开工建设。

项目设立是响应国务院《国务院关于进一步促进贵州经济社会又好又快发展的若干意见》，贵州省《关于深化旅游改革开放　加快旅游业转型发展的若干意见》，及安顺市《关于深化改革开放加快旅游业转型升级发展的实施意见》等国家及地方政策要求，将资源优势转化为产业优势，符合地方政府推动黄果树旅游产业升级，以及景区强烈的业态互补、弥补季节差、均衡淡旺季的绝佳项目。

（三）在建项目（一期）基本情况

项目当前在建为规划一期，属于总规划的康体温泉度假板块，位于贵州省安顺市黄果树郎宫景区红岩村。

项目(一期）建设内容包括：温泉综合服务中心、酒店接待中心、宴会中心、B区和C区酒店客房、温泉景观、山顶温泉会馆、绿地、道路工程和24栋养生别墅。总建筑面积为6.8万㎡（不含小学还建面积）。

建设情况：主体工程完成温泉中心、宴会中心、酒店B区主体工程，完成酒店C区基础工程；辅助及公用工程完成部分暖通、消防安装工程；完成红岩小学迁建工程；完成地热井钻井工程、温泉水输送管道铺设工程及部分公共工程。

投资情况：项目总投资52095.62万元，已完成总投资的60%。

截止当前，项目完成了以下建设工作：

温泉中心：建筑面积21753.64㎡，已完成主体及外装工程，完成部分消防、暖通、电缆桥架安装，内装修工程完成部分吊顶和墙面轻钢龙骨安装，部分墙面石膏板封板，冷热水输送管道已由温泉井接至项目界区。

宴会中心：建筑面积5923.18㎡，已完成主体及外装，完成部分消防、暖通、电缆桥架安装，完成了环形车道广场施工。

B区酒店：建筑面积18645.32㎡，有180套客房，已完成主体及外装工程。正在进行内部消防、水电、暖通工程施工。

酒店C区：完成基础及地下室施工。

其它工程：供暖制冷工程、智能化工程、亮化工程、水处理工程和污水处理工程已完成招标，部分已签订设备采购合同，温泉中心、宴会中心的7台电梯安装完成。

 黄果树国际温泉养生谷项目已建工程（一期）全景图

（二）投资及建设手续情况

截止2021年7月，黄果树项目一期累计投资完成3.7亿元，不包含近期未验收的建设工程量。完成投资70% 。

项目一期已通过挂牌转让取得土地159.591亩，尚有245亩土地调规完成，已达到挂牌出让条件。

项目手续办理了可研批复、立项批复、建设规划许可证、土地证、矿权证、环境评价、施工许可证等，是黄果树景区唯一手续齐备的项目。

 二、项目规划情况

项目整体定位是“人间黄果树、世外养生谷”，即温泉旅游休闲+酒店度假养生模式。

项目整体规划为一带一核四板块，具体如下：

一带：郎宫河谷风光带。

一核：养生度假服务核。

四板块：民俗风情体验板块、康体温泉度假板块、田园温泉养身板块、溪谷温泉养心板块。

 一期定位：打造养生度假服务核的基础部分——游客接待中心（温泉酒店、会议中心、宴会中心、泡池），吸引人气，为后期文旅地产、康养地产等板块奠定基础。

三、项目背景与优势

黄果树景区地处黔之腹、滇之喉，是首批国家级风景名胜区和“5A”级景区，是贵州首选旅游目的地，也是中国西线旅游的一个主要目的地和重要交通枢纽节点。目前，黄果树六大核心景区中仅开发 “大瀑布”、“天星桥”两大观光景区，本项目地处大瀑布、天星桥下游，尚待开发的黄果树景区内六大核心景区的“郎宫”景区核心区域，与大瀑布景区、天星桥景区位于同一交通动线，距大瀑布景区约12公里，距天星桥景区约6公里。

（一）目前黄果树旅游四大瓶颈

1、旅游产品业态单一

由于景区开发滞后，同时也由于越来越严格的规划限制，造成业态配比严重失衡，长期以来旅游产品结构层次仍然处于以“观光旅游、门票经济”为主的初级阶段，无法满足游客旺盛的休闲度假消费需求，与其他同级别景区相比，游客停留时间、人均消费水平严重偏低。亟需打造高品质的酒店接待设施、演艺娱乐项目、丰富旅游产品，满足游客所需。

2、淡旺分明反差巨大

由于业态单一，同时对观光产品的营销推介长期限于单打“瀑布”牌的误区，景区游客流量受丰、枯水季节变换影响很大，旺季为每年7月—10月，淡季为每年11月—3月，旺季每日游客流量平均在淡季每日游客流量的25倍以上。旺季一票难求，最高峰时每天有7—8万人涌入景区，人员密集；淡季门可罗雀，平均每天游览人数不过2000余人，景区丰富的旅游资源未能充分转化为经济价值。

3、容量受限承载力不足

目前已经开发的“大瀑布”、“天星桥”两个景区均处于白水河中游峡谷地带，两岸山势陡峭，步道、休憩区域狭窄，舒适容量不过3万，极限容量不过5万，为了保障游客安全和较为舒适的旅游体验，景区每日限售门票3.5万张，在旺季接待能力严重不足，时常不得不采取门票限购停售，形成客流资源的极大浪费。亟需开辟分流措施，增设新的入园通道。

7、未来升值潜力大

项目可破解上述黄果树旅游的第四大瓶颈，康养文旅政策利好，区位优势凸显，核心景区不再批复类似项目，是黄果树南部产业带的首发项目，在未来的黄果树南部产业带开发中已占据牢不可破的先发优势，未来升值潜力巨大。

（1）政府重视黄果树景区南部开发，省政府发展研究中心正在编制的黄果树景区南部区域经济优化策划方案，将进一步提升项目价值。将在南部建设大型游客集散服务中心，让南部通道成为黄果树景区未来的主要通道。

（2）项目区位优势凸显。在黄果树机场、沪昆高铁、高速公路、高铁交通支持下，其交通可达性极佳。项目至关岭县城、关岭高铁车站、沪昆高速关岭出口和黄果树出口的车程均为30分钟，交通条件较好。

（3）项目所在地有极为重要的规划定位。项目地与北部的黄果树新城能级相同，是上位规划中仅有的两个旅游服务基地之一。项目地功能定位与景区互补，属于休闲度假发展极，重点发展以休闲度假、康体养生功能为特色的旅游服务设施体系。

（4）与黄果树景区建立了全面融合协作机制。已与贵州黄果树旅游集团签署了全面战略合作协议，在互设票务销售系统、客源交通引流、广告宣传、整合营销等方面达成了全面合作。

（5）黄果树核心景区已经不再批准建设项目，项目在景区的具备稀缺性、唯一性。项目业态设置能够为景区游客提供综合体验，受规划及相关规定限制，景区内已经不再批复类似项目。

8、项目经济可行性较好

（1）温泉酒店（住宿、餐饮、商超、温泉门票等）根据2014年初步可行性研究测算，在20年测算周期内，各年营业收入在7947～33247万元之间，各年总成本在4480～10178之间（含所得税），各年税后净现金流量在1391～24760万元之间，静态投资回收期为12年，财务净现值50933.79万元（8%折现率）。

（2）充分利用“黄果树”品牌，实施“温泉+地产+康养/文旅/娱乐/影视”的项目综合开发后，丰富业态，资产价值快速提升，投资回收期缩短，会带来更好更快的投资收益。

四、合作方式建议

为贯彻落实省委、省政府“定位、定向、瘦身、规范、改革”的“十字方针”和省国资委关于的主业控制要求，温泉酒店及相关产业已不符合西南能矿集团的产业发展定向。加之西南能矿集团不具备酒店业经营管理的能力，投资方可:控股或参股投资主体，或并购受让项目资产。

 黄果树国际养生谷项目至周边主要城市距离、车程一览表

黄果树温泉国际养生谷项目规划简介

一、黄果树温泉国际养生谷项目整体规划

项目整体定位是“人间黄果树、世外养生谷”，即温泉旅游休闲+酒店度假养生模式。

项目整体规划为一带一核四板块，具体如下：

一带：郎宫河谷风光带。

一核：养生度假服务核 。

四板块：民俗风情体验板块、康体温泉度假板块、田园温泉养身板块、溪谷温泉养心板块。

项目功能结构规划示意图

项目规划城市建设用地面积共计70.33公顷（含道路 （含道路），其中居住用地占比5成，商业服务业设施用地占比3成, 其他用地占比2成。

项目用地规示意划图

1、郎宫河谷风光带方案规划

郎宫河谷风光带位置示意图                 郎宫河谷风光带方案总平面图  

2、康体温泉度假板块方案规划

规划的康体温泉度假板块项目西部朗宫河畔，其场地特征是从南部进入黄果树的起点，沿河谷有竹林花海，场地朝南面河，山顶视线开阔，景观视野极佳。

康体温泉度假板块位置示意图

目标客群为温泉度假游客、商务会议游客、企业团队建设游客 、家庭度假游客、康体休闲游客、分时度假投资者。主要活动规划为温泉度假酒店休闲、山地公园康体、温泉欢乐谷戏水、马术俱乐部健身、田园GOLF挥杆 ，水陆集散广场乘船游览。规划的配套售卖物业包括温泉养生度假合院、半山温泉汤屋 、鸟巢温泉汤屋、山地康体温泉别墅等。具体功能板块包括温泉度假别墅、鸟巢度假汤屋、温泉度假合院双拼、山顶温泉度假会馆、酒店式公寓、温泉SPA、温泉理疗中心、温泉瀑布度假酒店、会议中心、布依文化博物馆、温泉综合服务中心、康疗健检中心等。

规划总用地面积21.5公顷，净用地面积15公顷，建筑面积9.7万平方米，净容积率0.65。净酒店面积（含会议中心 （含会议中心）3.85万平方米。

康体温泉度假板块功能布局示意图 

康体温泉度假板块总平面布局示意图

康体温泉度假板块功能布局效果图

3、田园度假区方案规划

规划的田园度假区位于项目南部朗宫河东岸，其场地特征为山地果园、低谷亚热带农田、滨河竹林，是基地内唯一可依靠背景山体建设少量高层而不破坏整体环境景观的区域。规划总用地面积30.5公顷，净用地面积16.7公顷，建筑面积21.0万平方米，净容积率1.22。目标客群为家庭亲子度假、老年康体疗养、度假物业投资者。主要活动为山地果园、有机农场产品采摘、加工和品尝，山林、河谷 、河谷、田间漫步，康体疗养咨询、护理，田园风情SPA、会所休闲。配套售卖物业包括乐活田园温泉双拼别墅、乐活田园温泉联排别墅、乐活田园温泉洋房、乐活田园温泉空中别墅。具体包括乐活田园温泉联排别墅、乐活田园温泉双拼别墅、乐活田园温泉叠拼、乐活田园温泉空中别墅、乐活田园风情温泉SPA、乐活田园农家菜馆、有机生态景观农场、乐活田园景观栈道、DIY有机农产品加工中心、百果园、人工湿地活水公园、乐活田园温泉高层公寓等12个功能板块。

 田园度假区位置示意图                          田园度假区方案总平面图 

4、养生度假服务核方案规划

规划的田园度假区位于康体温泉度假板块南面，朗宫河南岸一侧。其场地特征是幽谷溪流入河口，郎宫布依族村寨，郎宫河蜿蜒环绕，周边亚热带农田森林环抱，场地内最具高附加值的滨水地段。规划总用地面积10.0公顷，净用地面积8.5公顷，建筑面积1.9万平方米，净容积率0.23。

目标客群是基地内高端度假养生业主，主要活动是郎宫榕庄布依精品民宿体验、郎宫、古树、不老泉文化探秘、郎宫无边温泉泳池戏水、景观梯田、森林健身步道漫步、瑜伽、桃花源精品酒店温泉私人定制SPA养生、私房、菜会所宴请，以及高端精品商店购物等。具体包括专属码头、桃花源温泉精品酒店、环保车接送站、霞光映波滨水汤屋、跌水梯田、桃花源、药膳斋、私房菜会馆、九曲花街、滨水活动区、霜天晓角天鹅滩、高端精品购物店、私人定制温泉SA馆等13个功能板块。

田园度假区总平面图

5、禅修度假区方案规划

规划的禅修度假区位于项目南部，紧邻养生度假服务核东南部，其场地特征为苗族村寨、布依院落、山地枫林、幽谷溪流、天然的养心静思胜地。规划的总用地面积29.7公顷，净用地面积14.4公顷，建筑面积5.2万平方米，净容积率0.36。

规划的目标客群为更高生命层次探求的企业高管、商、商界精英、国学大家、艺术、文化 、文化大师。主要活动为苗家医药温泉养生SPA，百草园漫步，镜花水月堂养生，禅境花园行禅，五观堂素斋，养心 ，养心阁禅修，云顶禅茶公园漫步，瑜伽，国学会馆品茗论道。配套售卖物业为巴林苗家温泉养生别墅、溪谷温泉禅养墅院。具体包括山岚小筑（半山温泉养生别墅）、弥须水舍（溪谷温泉养生别墅）、温泉度假别墅、仙草园、幽谷禅境花园、垂钓园、树影婆娑园、流水茶室、水月堂养生会所、禅境枯山水、五观堂素斋餐厅、菩提禅修宾舍、养心阁禅修学堂、溪谷禅境步道、清蘅香芷温泉养生会所、云顶禅茶养生公园、合院汤屋、国学会馆等18个功能板块。

禅修度假区位置示意图                              禅修度假区功能平面图  

6、民俗风情体验板块方案规划

规划民俗风情体验板块位于康体温泉度假板块东北部，其场地特征是承接大瀑布、天星桥南下旅游观光主线，豁然开朗的河谷、竹林花海、亚热带植物生态岛、布依村落半岛、小型山包与农田。规划总用地面积9.3公顷、净用地面积6.8公顷、建筑面积5.8万平方米、净容积率0.86。

其目标客群为主观光、民俗体验游客、家庭自驾车休闲游客 、新婚青年、学生及科普修学爱好者。主要活动为亚热带植物科普岛观光 、郎宫河漂流、下红岩村布依族美食文化、美酒文化、农事文化、民宿客栈体验、蜡染花海传说 、婚纱摄影、自驾车营地休闲。具体包括长汀漂流码头、布依宫厅、民俗风情小镇、生态停车场、还建希望小学、村民还迁住宅、上红岩民俗村、布依八音坐唱楼、布依美食街、布依酒吧街、布依民俗客栈、布依家庭客栈、布依民俗文化长廊等13个板块。

民俗风情体验板块位置示意图                民俗风情体验板块功能平面图  

二、黄果树郎宫景区服务区建设项目（一期）规划

（一）功能规划

一期项目总体空间结构为“一轴一园四板块”，规划面积为288.15亩，其中建设用地160亩。

一轴：为南北向联系木城河岸山脊、郎宫村及生态岛、郎宫河岸水景观花园及沿河生态服务区、酒店接待中心、山顶生态公园的空间走廊，是整个项目的大景观、远景观生态轴。

一园：是温泉瀑布，将贵州特有的山地梯田景观和黄果树的瀑布文化融入基地内的自然山势和地形，项目遵循以人为本，绿色环保的开发理念，建成水景、园景、建筑整体合一的地标式城市特色景观区

四板块：沿河生态服务区、综合酒店区、汽车营地、山顶公园区。

（1）沿河生态服务区

为了避免规划服务区离郎宫河郎宫景区太近，景观视线及景观环境受到影响，沿景区主干路红线往北退进 50 米，沿景区河谷水岸退 80-85 米作为沿河生态服务区，主要布置游客中心，基础设施等功能，占地面积 0.93 公顷。

（2）综合酒店区

《黄果树风景名胜区总体规划纲要（2013-2030）》中要求郎宫休闲区集中配套床位，本区域在充分尊重地形基础上布置综合酒店区。本区包含温泉酒店客房，宴会中心，温泉中心，半山温泉精品汤屋等配套；目标客群为中高档旅游客群的散客及团队游客以及体验式度假的高端游客，用地面积 13.01 公顷。

（3）汽车营地

自驾车旅游已经成为新的旅游休闲和探险方式，《黄果树风景名胜区总体规划纲要（2013-2030）》中提到在整个黄果树景区规划有 5 处自驾车基地，结合自然地形与植被，布置独立的营地区，为自驾车提供独立、具有一定私密性的宿营空间，并为游客活动提供空间。

针对驾车者提供相应的服务，如汽车加水、加油、汽车美容等服务。提供帐篷等多种住宿条件，供游客选择，弥补可能的自驾车空间不足等。郎宫景区规划有自驾车营地，车位数总计200 个，本设计规划在西侧地形平缓区，目标客群为新兴的自驾车旅游发烧友，用地面积为2.10 公顷。

（4）山顶公园

规划尊重郎宫景区的视线要求及生态保护要求，保留山顶林地区域为山顶公园。山顶公园主要由山顶的密林围合而成，是天然的生态公园，也是徒步游客登高望远的游览地，用地面积为 1.90 公顷。

（二）开发分期

一期提前批次完成160亩土地中温泉酒店的建设：包含沿河生态服务区、温泉接待中心、酒店接待中心、温泉景观泡池及配套服务设施、宴会及会议室、约200间客房、山顶会馆的建设，实现温泉酒店投入运营。

一期二批次完成160亩土地中合院汤屋、规划酒店中剩余部分的酒店客房的建设，实现160亩温泉酒店的全面开发建设并运营。

一期三批次完成规划288.15亩土地中基本农田部分的项目开发，完善一期规划项目的功能布局。